もし投資家さんから「中古物件のリスクは何ですか？」と聞かれたら？

中古の収益物件は利益を出しやすいと以前放送しましたが、その一方でリスクも存在します。

特に、一棟アパートや一棟マンションの中古物件の最大のリスクは、建物のリスクです。建物の中身を知らないまま中古物件を購入することは大きなリスクになります。

例えば、購入後に漏水などが発生し、大規模な修繕が必要になった場合、その修繕工事の費用が将来の利益を飲み込んでしまう可能性があります。

実際に、物件を購入した直後に水漏れが発生し、修繕に数百万円から千万円単位の工事費がかかったという話を投資家さんから聞くこともあります。

そのようなリスクを把握せずに物件を購入してしまうと、購入前からその投資は失敗していたと言えます。

そのため、古い物件を購入する際には、一級建築士などが率いるホームインスペクション会社等を伴い、事前に建物の状況調査を行うことを、投資家さんへはお勧めしています。

特に、RC造の物件は修繕費用が高額になりやすいです。

木造の屋根裏は水漏れ箇所が変色するため、漏水箇所を特定しやすいのですが

RC造は変色箇所が分かりにくく漏水箇所を探しにくかったりもします。

ですから、次にあげるポイントは必ず確認する必要があります：

屋上防水や外壁塗装に関する大規模修繕工事を行っているか

それらの工事を行った場合、その時期はいつか

給水管や排水管といった「配管関係」

特に1990年前の鉄筋コンクリート造の建物では、排水管には腐食しやすい鋳鉄管(ちゅうてつかん)が一般的に使用されていました。

現在では硬質塩化ビニル管（PVC管）が主流ですが、鉄管は錆びやすく、交換費用に高額の工事費用が必要になることがあります。

エレベーターも「かご」を変えると高額になります

物件を理解せずに購入することは非常に危険ですので、

この調査を行うことで、物件を取得するかどうかの判断ができます。

最後に、取得が適切であると判断した場合、次に考えるべきはコストの問題です。

修繕費用を物件価格に加えた総投資額でも、利益が出るかどうかを判断する必要があります。

ですから、投資家さんから「中古物件のリスクは何ですか？」と聞かれましたら、

それは建物リスクとお伝えし、大規模修繕工事について、配管関係について、エレベーターについて、特に関係することを、お伝えしておりますが、皆さんはいかがでしょうか。