早速ですが、一棟アパート、一棟マンションの構造には大きく分けて3種類あります。
木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造(RC造)です。
木造は一般的にアパートと呼ばれるもので・・
二階建て、三階建てまでの小規模なものになりますが、
メリットとしては、建築費が安く、規模も小さいので、小規模な投資を好む人には、取り組むやすいこと、そして固定資産税や修繕費などの維持費が比較的少額であること、また、解体費も比較的少額になることです。
解体費が安いということは、アパートを壊して更地にして売却するという選択肢もあります。
やはり、敷地よりも更地の方が流動性は高いので、価格は高くても売れる傾向にありますので、その点、木造は有利かもしれませんね。
ちなみに、敷地と更地の違いはご存知ですか？
更地はいいとして、敷地は建物付きの土地のことですので覚えておきましょう。
そして、木造のデメリットは法定耐用年数が短いことです。
建物は、年々価値が下がるという考えから、毎年、建物価格を経費計上できます。
とはいえ、永遠にできるわけではなく、構造によって異なりますが、その経費計上期間を法定耐用年数という年数で試算することになります。
なお・・・
木造の法定耐用年数は22年
鉄骨造は１9年、27年、３4年のいずれか
鉄筋コンクリート造は47年
です。
ですから、木造は22年なので、金融機関からの借入期間はMAX22年、というケースが多く、融資期間が短く設定されてしまう場合がありますので、月々の返済額が多くなれんば、キャッシュフローが悪くなるので、他の構造と比べると、融資期間が不利にはなります。
ただし、金融機関によっては、22年過ぎている物件に対してでも
20年の長期融資を行っているところもありますので、そこまでデメリットでは、もはやないかと思います。
そして、法定耐用年数が短いということは、経費計上できる減価償却期間が短いので、多くの減価償却が計上できるため、節税としてのメリットが大きくなります。
次に、鉄骨造や鉄筋コンクリート造です。
この２つの構造は、よくマンションとも言われます。
メリットは、強固な建物のため3階以上の高層で作られることも多く、
一棟で規模の大きい投資を行えることや、それぞれ、法定耐用年数も長く、
長期間借り入れがしやすいことが挙げられます。
デメリットとしては、物件価格そのものが高いから表面利回りが低いこと。
そして、建物の維持費や管理費、また、固定資産税が高い傾向にあります。
そして、耐用年数が長い分、毎年、減価償却費の計上金額は低くなります。
特に、解体費は高額の為、更地で将来、売りに出す、といった可能性は極めて低いと言えます。
ちなみに、解体費用の坪単価は
木造だと2万～4万円/坪
鉄骨造なら3万円～4万円/坪
鉄筋コンクリート造なら4万円〜6万円/坪が
目安です。
ただし、付帯物の撤去やアスベストの除去などに、追加で費用がかかります。
まとめると、
【木造】
小規模で建築費が安く規模も小さく取り組むやすい
固定資産税や修繕費などの維持費が比較的少額
解体費も少額で更地にして売却しやすい
融資の期間が短い場合があり、その場合はCFが得にくい
【鉄骨造・RC造】
高額な物件が多く表面利回りが低い
固定資産税や修繕費も割高
解体費も高いので更地は厳しい
融資期間が長くCFを得やすい
いかがでしたでしょうか。
今朝は、今朝は「建物構造の違い」についてのお話でした。
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