築物件について、僕の考えをお話しさせていただきます。
一般的に、一棟アパートや一棟マンションの新築物件は、
表面利回りは、期待できません。
一棟アパートや一棟マンションの新築物件は
表面利回りは低いんですね。
表面利回りが低いということは、投資した自己資金の回収スピードも遅くなります。
ですから、「低利回りの新築物件で、利益を出すことが難しい」のが新築物件の特徴とも言えます。
表面利回りが低い原因として、
建物の建築費に建築業者の利益が乗っていることがあげられます。
さらに、その物件を買い取った不動産会社が販売するとなれば
不動産会社の利益も乗ります。
建築業者さんと、不動産会社さんの、双方の利益が乗っているのであれば、
価格は割高になりますので、その影響を、もろに表面利回りが受けるわけです。
でも、新築時の家賃は、いわゆる「新築プレミアム」と言って、
相場より1割から2割ほど家賃が高くても入居者さんが入るから、
表面利回りは、高くなるのでは？と思われるかもしれません。
確かに、新築物件の家賃は割高でも、
ピカピカのお部屋であれば短期間で満室稼働にもなります。
でも、それが通用するのは、最初だけです。
築5年、築10年と、年数が経つことによって、入居者さんは入れ替わります。
その度に、早期満室を目指す大家さんとしては、賃料は相場並みに下げざるをえないので、
結果として、表面利回りも下がっていきます。
そして、現実的には、この賃料の下落に加えて、
中古になった途端に「期待利回り」も上昇します。
どういうことかといいますと、
例えば、
新築物件であれば、表面利回り5％で購入するのに、
10年経過した同じ物件を5％で購入しますか？
10年落ちの物件だから、もっと利回り高くしてよ、
という投資家さんは多いんですね。
その証拠に、新築物件や築古物件を「楽待」で検索すると、
エリアにもよりますが、新築物件は大体表面利回り5～6%、
中古物件は7％前後の物件が多いと思います。
これらは、新築物件であれば利回りが低くても売れますが、
中古物件になれば表面利回りが高くないと売れない、
ということを示しています。
家賃が下落して、期待利回りが上がるのを、
一つの例で計算してみますと・・・
年間の家賃が100万円で、表面利回り5%であれば、
100÷5％＝2,000万円、が物件価格になります。
では、家賃収入が下がって80万円になり、
中古の相場である表面利回り7％で計算するとどうでしょうか。
80万÷7％＝114２万円、が物件価格になります。
不動産投資では、家賃の純収入が多いこと、物件価格が下がらないこと。
この二つが重要になりますが、
新築物件に関しては、新築プレミアムであった賃料の下落に伴い、
期待利回りの上昇によって、物件価格自体が大幅に下がりますから、
この重要な2つが欠けてしまうのです。
さらに、新築物件は減価償却の節税効果も低いので、
税引後の純収入は少なくなり、投資した自己資金の回収スピードも遅くなります。
ですから、
「もし、新築物件ってどうですか？」
と聞かれたら、
資産形成目的の投資対象としては、
そこまで向いていない、と答えると思いますが、みなさんならいかがでしょうか。
もちろん、特殊な事情で割安な新築物件を手に入れたり、
既に保有している土地があり、建物だけを建る地主さんの土地活用であれば、
表面利回りはそこまで低くなりませんので、それは、資産形成の対象として問題はないと思います。
いままでお話をした内容に限るわけではありません。
新築物件をまとめますと・・・
新築物件のメリットは、
- 新築は人気があり、新築プレミアム価格でも最初は満室稼働に至ること。
- 長期間の融資を受けやすいこと。
- 想定外の修繕工事等、メンテナンスコストが当面かからないこと。
デメリットは、
- 取得時の利回りが低いこと
- 新築後、数年で賃料が下落すること
- 期待利回りの上昇で物件価格が下がること
- 節税面で効果が得にくいこと
以上が新築物件についてのお話しでした。
コメント