もし投資家さんから、「物件を紹介してください」と聞かれら？

不動産投資のご提案をする際に、一番、いただく要望でもありますが、

初めに僕の考えをお話しさせていただきます。

投資家さんは不動産投資を考える際に「物件を探す」次に「融資」

という流れで検討をされる方は多いと思いますが、

僕はですね、まず借入のめどをつけてから物件を探すという順番を推奨しています。

つまり「融資」が先で、その次が「物件を探す」です。

なぜなら、不動産投資をする際に、銀行からの融資を考えているのであれば、

融資を受けることができなければ、「そもそも買えない」という理由からです。

どんなに優良物件を探してご提案をしたとしても、

購入ができなければ意味がありません。

ですから、まずは「自分は融資が可能なのかどうか」

これを確認することを推奨し、

融資が可能であると分かった場合は、総額いくらまで借りられるのか、

という流れになります。

そして「総額いくらまで借入ができるか」という内容ですが、

結論から言いますと、資産背景といた属性によって異なりますので

明確な答えは、人それぞれ、といわざるを得ないのが実情です。

金融機関が融資をするにあたっては、借手の属性を審査するのと、物件の審査、この両方がありますが、どちらというと「個人属性に貸す」というスタンスが強いので、

物件評価が高くても個人属性が悪ければ、貸さない、といったケースは多いと思います。

そして、個人の属性は、その人の貸借対照表(BS)と損益計算書(PL)を作成した上で判断されます。

この2つは財務諸表とか決算書とも呼ばれていますので、簿記の知識が少なくとも必要になりますが、BS上で、債務超過よりも資産超過であることが、必須条件となるようです。

このBSとPLによって金融機関は属性を格付けしますので、

融資を受ける際には、このBSとPLが極めて重要な指標になります。

例えば、一億の物件を購入する際に「フルローンでいけます」と言われても、

物件評価が5千万円であれば、差額の△5000万円が債務になり、

既に保有している金融資産が仮に3,000万円であれば、

この5000万円から3000万円を差し引いた2000万円が債務超過になりますので、

この物件を購入できたとしても、次の物件はもう買えなくなります。

金融機関は、物件評価の低い新築や築浅物件にフルローンを出す傾向にありますから、

これらを購入すると、2棟目、3棟目の購入は厳しい状況になるんですね。

そもそも、フルローンは儲かる投資とは言えないと思います。

今後、金利が上昇するリスクがあれば、尚更です。

詳細を説明すると、長くなってしまいますので、このフルローンについて、

またの機会にお話をしたいと思いますが、

いずれにしても、自分はどこの金融機関で総額いくらまで借りられるのか、

この目処を立ててから「購入可能な物件を探す」ということを投資家さんにはオススメしています。

そして、物件を探す時に、新築物件や築浅物件をフルローンで進めてくる業者さんには要注意です。債務超過に陥る可能性がありますので。

もちろん、債務超過に陥らない程の金融資産をお持ちであれば、その限りではありませんが。

今朝は、もし投資家さんから、「物件を紹介してください」と聞かれたときの話をさせていただきました。

最後までご視聴いただきありがとうございました。

ではまた。