今日は、「耐用年数越えの物件は儲かるの？」と聞かれた時のお話しをたいと思います。
みなさん、いかがでしょうか。
物件価格が安くて、利回りが高い築古物件ですが、いつまで建物がもつか分からい、入居者が入るのか分からない、という不安を投資家さんから相談をもらうことはありませんか？
耐用年数をオーバーしているような古い物件であれば尚更ですよね。
融資もつきにくいのでは、という相談も受けるかと思いますが、
最初に僕の考えをお話したいと思います。
築古物件を購入するにあたって、ネックになるのは、金融機関から長期間の融資を受けにくい、ということです。
ただ日本の金融機関の姿勢としては、物件の問題ではなく、投資家さんの属性に応じて融資を出すので、属性が良ければ築年数に関係なく長期融資を引けられる可能性は高くなります。
また、最近は耐用年数超えのアパートにも、20年の長期融資を積極的に出している金融機関も増えてきました。
この背景には、国が中古物件の流通を促進している、ということが挙げられると思います。
とはいえ、築古物件の場合は、建物の経年劣化に伴う修繕やメンテナンスが必要であることもネックと言えます。
ただし、あらかじめその費用を見込んだ上で収支計画を立てて、投資判断をしておけば問題はないとは思います。
物件の価値は築年数ではなく、どのように建築されて、どのようにメンテナンスされてきたか、という経緯が「価値」なので、きちんとメンテナンスをしてきていれば、築30年の木造でも入居者に受け入れられます。
そして、築古物件の大きなメリット、それは節税です。
不動産の建物を減価償却資産とも呼びますけれども、
法定耐用年数によって償却期間が定められていて、
RC造は47年、木造は22年です。
中古物件で既に耐用年数を超過している場合は、
例えば木造の場合、4年間で建物価格を償却できるので、
中古築古の木造アパートが最も効果的に節税メリットを受けることができます。
そして、その節税メリットを得る場合、
期間は短く、建物価格が高く、が減価償却による効果的な節税の鉄則です。
例えば物件価格1億円の内、建物価格が5000万円、土地の価格が5000万円、
築23年の木造物件を購入した場合、4年間で償却できますので、
5000万円÷4＝1250万円/年、もの減価償却を計上できるので、大きな節税メリットをもたらします。
同じ築23年のRC物件を購入した場合は、
24年の耐用年数が残っているので木造ほどの償却はできません。
そうなると、税引き後のキャッシュフローも木造の場合とRCの場合では、
差が出てきます。
税引き後の手取り収入が大きく取れるのは、耐用年数を超えた築古物件の方が有利ですので、
もし「耐用年数越えの物件は儲かるの？」
と聞かれましたら、はい、とお答えすると思いますが、皆さんはいかがでしょうか。
今朝は「耐用年数越えの物件は儲かるの？」の聞かれた時のお話しでした。
最後までご視聴いただきありがとうございました。
ではまた。
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