もし投資家さんから「アパートとマンションどっちがいいの？」と聞かれたら？

おはようございます。

アセットアカデミーのナオキです。

このチャンネルは「一棟アパート、一棟マンション」を中心とした不動産投資の「提案技術」を身につけたい、そんな皆さんを応援するチャンネルです。

ぜひ最後までお聴きください。

今日は、「アパートとマンション、どっちがいいの？」についてお話したいと思います。

みなさん、いかがでしょうか。

投資家さんから、アパートとマンションの比較を聞かれた時、

どのように答えているでしょうか？

初めに、僕の考えをお伝えさせていただきます。

一般的に、一棟アパートは木造や軽量鉄骨造であり、

一棟マンションは「鉄骨造や鉄筋コンクリート造のRC造を呼びます。

そして、一棟アパート、一棟マンションの両方とも、

家賃収入だけではなく、固定資産税や修繕費などの経費を除いた、いわゆる「純収入」と、融資の返済金額を差し引いた「キャッシュフロー」これらを考えるのは、とても大切なことです。

いくら家賃収入が多くても、経費が多くて借入の返済金額も多ければ、

純収入が残らないですよね。これでは意味がありません。

また、税引後の手残り金額を考えることも大切なことです。

不動産投資の場合、税金と密接な関係にあるのが減価償却です。

減価償却で税引後の手取り収入をコントロールできなければ

税金で持っていかれて、結局手元にお金が残らないことになります。

これらの観点から、具体的にアパートである木造と、マンションであるRC造、どちらが投資として向いているのでしょうか。

まず、注目したいのは経費についてです。

RC造は3階建以上の高層マンションであることが多いことから、

エレベーターの保守費用がかかるケースが多く見られます。

また、規模や用途によって変わりますが、消防点検も必要になります。

低層階の小規模なアパートでは、消防点検の費用は低く、

物件によっては、費用はかかりませんが、

高層マンションでは年間10万円前後の費用が発生します。

また、固定資産税や都市計画税は木造よりもRC造の方が高額にもなりますので、

木造とRC造を比較すると、RC造の方が経費は多くかかる傾向にあります。

ですから、RC造は木造に比べて純収入が少なくなり、純収入÷物件価格＝実質利回り、を計算すると、木造の方がRC造に比べて「実質利回り」が高いことがわかります。

投資家さんの間ではRC造は未だに人気な物件ではありますが、

耐用年数の長いRC造の方が長期間の融資を引きやすい、という

金融機関の融資姿勢の点しか、フォーカスしてないようにも見受けられますし、

物件が長持ちすることで見栄えがいいことに価値を感じる人も見受けられますので、RCの相場が、かなりの低利回りであることも事実です。

そして、木造については、RC造に比べると高級感に劣りますが、どちらかというと、投資として向いているのは木造だと思います。

特に税引後の手残り資金を考えると尚更です。

なぜなら減価償却の金額が大きく違うからです。

木造物件の場合は短期間で焼却できるため、会計上の赤字が計上でき、税引後のキャッシュフローが大きくなります。

一方RC造は償却が取れないため、税負担が重くなり、税引き後キャッシュフローが小さくなってしまいます。

投資効率と減価償却による節税を用いた利益の最大化という点から考えると、

木造や軽量鉄骨造の物件の方が、RC物件に比べて優れているとも言えます。

不動産投資は賃貸経営ですから、事業とも言えます。

事業である以上、物件を所有する満足感やこだわるよりも、

利益の最大化を目指さなければなりません。

ですから、もし投資家さんから「アパートとマンション、どっちがいいの？」

と聞かれたら、アパートがいいですよ、と僕は答えると思いますが、みなさんはいかがでしょうか。

はい、今朝は「アパートとマンション、どっちがいいの？」のお話しでした。

最後までご視聴いただきありがとうございました。

ではまた。