投資用の不動産というのは、幅が広いんですね。
例えば・・・
区分マンション投資
戸建投資
民泊投資
シェアハウス
一棟マンション
一棟アパート
これらが代表的なものですが、
この中でも、手堅く資産形成に繋がるのは
「一棟アパート」と「一棟マンション」この2つだと考えています。
ですから、今後も一棟アパート、そして、一棟マンションについての、
不動産を売るという提案技術を、
みなさんと共有していければな、と考えています。
よく、不動産投資というと、区分マンション投資を想像される人も多いと思うんですよ。
区分マンションというのは、マンションの一室を購入して、家賃収入を得る、という投資です。
ですから、区分マンション投資の話はしないの？
と思われるかもしれませんが、メインにはなりません。
何故かといいますと。
区分マンション投資は資産形成には向いていないんですよ。
区分マンションは価格が一棟アパートや一棟マンションよりも低いので、
購入しやすいですし、融資も受けやすいので、しかも、ほぼ100％ローン、フルローンとも呼びますけれども、自己資金を用意しないで、受けた融資のみで区分マンションを保有できることもあって、実は、人気は未だに高いんです。
ですから、多くの不動産業者さんが取扱ってもいます。
でも、区分マンションは、特に新築物件はそうなんですけど、
利回りが低いので、
家賃収入から融資の返済額を差引と、CFはほぼ残らなくて、
税金を引くと、多分赤字なんです。
その赤字を、サラリーマンであれば、給与から補填して、維持していくんですけど。
年収の高いサラリーマンは、少しの出費で区分マンションを保有できるので、
まあいいか、みたいな人は多いと思います。
でも、赤字にもかかわらず保有し続けるのは、
投資家さんにとって、意味のある投資なのかな、
って個人的には思っています。
売却すれば儲かるでしょ、と考える人もいるかもしれません。
確かに、購入した時より高く売れば売却益は出るかもしれませんけれども、
今まで累積した赤字のCFを相殺すると、
果たして黒なのか赤なのか・・・。
しかも、税金を支払うことを鑑みますと、
どう考えても儲からない可能性の方が高いんですよね。
あと、区分マンション投資が資産形成に向いていない一番の理由は、
個人属性が棄損する可能性が高いことです。
金融機関からの、区分マンションの評価って、低いんですよ。
何故かと言いますと、土地がほとんど無い分、低いんですよね。
そのマンションの住人が1000人いれば、土地は1000分の一しか保有できなくて、
ほぼ、マンションだけの評価になってしまうんですよ。
しかも、マンション全体ではなく、
マンション１室のみの評価になりますから、
評価額は低くなる傾向にあるんですよね。
この区分マンションを、融資を利用して何戸も保有すると、
負債だけがどんどん膨らんでしまって、
現金や株式等を合算したお客様の金融資産を、
負債が上回ってしまう可能性もでてきます。
そうなると、いくら年収の高い方でも、
個人属性が低い、とみなされてしまいます。
そうなってしまうと、
所有不動産を多くしたい、規模を拡大したい、
と思っても、融資を受けることができないのであれば、
それまで、になってしまいます。
ですから、区分マンション投資は資産形成には向いていないんですよね。
その点、一棟アパートや一棟マンションは、建物のみではなく、
100％土地の所有権がありますので、土地の資産価値を加えて評価額を計算しますから、もちろん、物件にもよりますけど、区分マンション程、
債務超過には陥いりにくいんです。
しかも、一棟アパートや一棟マンションは、
複数の部屋を貸し出すので、空室のリスクが分散されますし、
区分マンション投資よりも利回りが高いので、
赤字に転落する可能性は低いんですよ。
そして、資産価値も高いですから、保有している物件を担保に、
次の物件を購入するような、規模の拡大にも繋がりやすいんですよね。
但し、区分マンションよりも高額ですので、
融資審査が厳しい、というデメリットはあります。
ただ、そんなデメリットなどの問題を解決することができれば、
投資家さんにとっては、安定した家賃収入を得ながらに、資産を形成していくことができるので、
そのコンサルティング提案ができるようになると、
投資家さんとの信用を築くことができて、
多くの相談が舞い込むようにもなります。
つまり、資産形成のご提案は、
一棟アパートや一棟マンションを中心に行った方がいいんです。
この好循環が生じれば、営業成績が不安定になることもありませんし、
不動産や建築の営業に携わる方にとって、大きなアドバンテージになることは、
間違いないと思いますので、
ASSET・ACADEMYでは、一棟アパートや一棟マンションをメインとした、
提案技術を学ぶ場として、これからも存在させていきたいなと、考えております。
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